マンション管理やビルメンテナンス、大阪の賃貸管理のことなら株式会社アドミニへお任せください。
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営業時間10:00~18:00
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付加価値と物件とを掛け合わせた第一弾の管理物件「hatt緑地公園」。こうした付加価値をプラスする提案で、アドミニは今後も不動産価値の維持・向上に努めていきます。そのためにチーム・アドミニはどのように行動していくのか、代表・影山に聞きました。
アドミニに関わってくださる皆様のお力添えにより、無事に37期を迎えられたこと、厚く御礼申し上げます。
36期には、管理物件数に大きな飛躍がありました。当社は以前から、中国人オーナー様や、中国の管理会社様との信頼関係構築に取り組んできましたが、この取り組みが100戸を超える契約数に結びついたのです。飛躍の立役者となったのは、入社2年目の中国籍スタッフである周でした。不動産業界（賃貸仲介・売買等）に進出する中国籍の企業が増加している背景も追い風になっていると思いますが、有利な状況があっても、既存の関係性があっても、決定打となる要素がなければ契約への発展は難しいはずです。
周は中国人オーナー様、管理会社様のご要望をよく聞き、解決策を提案。その姿勢をご評価いただいたから今回の結果があるのだと、私はそう考えています。周をはじめとする営業チームがいただいてきた管理物件を、安心・安全・快適な状態で維持し、入居者様にお渡しするのは工務チームです。アドミニ暦が長い工務のスタッフも点検や修繕作業に力を尽くしてくれましたが、入社1年未満のスタッフの動きにも目を見張るものがありました。
先輩スタッフに教えを請い、技術を研鑽。ゲリラ豪雨や猛暑にも負けず、1日に何軒もの物件を回ってくれたのです。ふだん締めきっている空室の温度は、夏場で40～50度にまで上昇します。慣れない過酷な環境にも関わらず、積極的に取り組む姿勢は本当にありがたいものでした。
若手の活躍は、先輩たちが脇を固めてくれているからこそ。一丸となって、36期の目標を達成してくれたスタッフにも、感謝を伝えたいと思います。
引き続き、お客様満足度の向上を図っていくため、37期では組織再編を行います。
アドミニの育成方針は、どちらかと言えばスペシャリストを生み出すものでした。そのため営業・工務は「オーナー様との接点は多くとも入居者様のお声は聞いたことがない」「入居者様のご要望はよく知っているけれどオーナー様のお気持ちは不勉強」といった現状にあります。
経理などバックオフィス業務を担うスタッフは「書類上でしかオーナー様 やその物件を知らない」状態になりがちでした。 組織再編では、専門特化から入る従来のキャリアパスを変更。バックオフィス業務を含む管理業務全体の流れを知り、オーナー様の気持ちを知り、入居者様が求める暮らし心地を知るゼネラリストになってもらった上で、自らの専門分野を決める方向性にしていけたらと考えています。
成長には経験が必要です。管理業務全体を把握するプロセス上で、スタッフは多くの人に出会い、さまざまな業務を経験するでしょう。そのなかで、自分がやりたい仕事も掴めてくるはず。こうしたステップアップを叶える経験と環境を、スタッフに提供していきたいですね。その結果が、各自のキャリアデザインに結び付けば嬉しい。もちろん、ゼネラリストからスペシャリストへのプロセスが、お客様へのよりよいご提案やサービスに繋がることも期待しています。
組織再編に加え、37期では自社での家賃保証にも取り組みます。目的は、多様化するニーズへの応答レベルを高めていくこと。入居者様とのやりとりから私たちは、これまで見えていなかったニーズ、地域経済の動向に気づいていけます。
例えば、アドミニの管理物件に、20～30代からの問い合わせが多く入ったとしましょう。その事実から私たちは、「同じエリアの他物件への問い合わせはどうなっているのだろう」との疑問を得られます。問いへの解を求めたリサーチの結果、「20～30代は同エリアの特定の物件を好むが、入居から退去までの期間が短い傾向にある」という情報を掴んだとします。
考えられる短期間での退去要因は、入居者様のニーズと物件特性とのミスマッチ。このように仮説を立てていけば、「ミスマッチに注意して、より丁寧に入居者様のニーズをお聞きしよう」「一般的な物件選びのポイントや、事例などもお伝えしてみよう」といったアクションプランも立てやすくなります。
短期間でのお引越しは、入居者様の選択ですので、そこに良い・悪いはありません。ただ、長く暮らすおつもりだったのに、入居後に気づいた何らかの要因で引っ越しを決めたのなら、管理会社や保証会社の調査・ヒアリング不足で入居者様に思わぬ負担をおかけしたことになります。
退去時には原状回復工事を行う必要があるため、短期間での退去が続けば、オーナー様の費用負担も増えてしまいます。 地域、物件、入居者様ニーズの動向をより深く掴んでミスマッチを減らし、オーナー様と入居者様、双方のご満足に繋げていきます。
看護・介護を提供する社会福祉法人、薬局といったグループ会社をはじめ、アドミニにはチーム・アドミニと呼べる異業種の繋がりがあります。37期以降は、このつながりを積極的にいかした付加価値の提案にも注力していきます。
この取り組みの第一弾と言えるのが、2 0 2 3年春にオープンした「hatt緑地公園」。小児科、育児相談室、一時預かりの託児所、調剤薬局などを備えた子育て支援型集合住宅です。付加価値と物件との掛け合わせ提案の背景にあるのは、忙しい入居者様のお役立ちになればとの思いと、竣工からの年月にあわせて下げざるをえなくなる賃料課題です。
まず前者について。例えばクリニックや薬局がマンションにあり、訪問医療や訪問調剤に対応してくれるなら、入居者様は効率的に時間を使えます。高齢の入居者様にも、心強く感じていただけることでしょう。そこから生まれるご満足は、そのまま賃料課題解決の糸口に。「そんなサービスが付帯しているマンションなら、賃料が高めでも入居したい」という方々から、アドミニが管理する物件が選ばれやすくなるのです。
そんな未来を見据えたチーム・アドミニとの協働で付加価値を創出し、物件と掛け合わせていきます。入居者様には「さらなる安心・安全・便利」、オーナー様には「入居率のお約束と利益率の高い賃料を維持する期間の最長化」。物件の資産価値が維持され・向上し、全ての方が豊かな暮らしを送れる社会の実現へ向けて、アドミニは今期も奔走します。
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